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陈之平:10年之后物业比房价还“热”
发布时间:2016-01-21 丨 阅读?#38382;?706

 

陈之平“中国物业管理第一人?#34180;?#20043;平管理执行董事


主持人:高利锋燕赵都市报商贸地产部记者

场地提供:石家庄?#37117;?#39033;目4S营销中心

“三年大变样”以来,石家庄乃至整个河北,城市建设?#20035;?#24230;在加快,高品质社区不断拔地而起。

随之而来的问题是:小区建设完成,入住之后的物业服务情况会如何?高档社区的物业管理?#25351;?#24590;么做?

被业内评为“中国物业管理第一人”的陈之平先生应石家庄?#37117;?#39033;目之邀,来石家庄做了一场关于《物业管理与城市居住未来》高端论坛,并就二三线城市的物业管理问题做出了专业性的分析和指导。


10年后物业的话题比房价还多

论坛一开始,嘉宾们就针对物业管理的话题,展开了热?#19994;?#35752;论。“因为现在都是新建筑,矛盾还不突出,我相信到了5年、10年后,讨论物业管理的话题一定会比现在讨论房价的还要多。”陈之平说,到明年,中国物业管理整整30年了,但物业管理还是个新行业,它主要还是伴着房地产的发展而发展。

在1981年时候,因为深圳第一个商品住宅房的小区开发,它主要的销售对象是香港人,香港人过来买房有个诉求:你们能不能提供一个像香港一样的物业管理。由于消费者这样?#20035;?#27714;,就改变了中国过去几十年传统的房管所的模式。

在陈之平看来,30年来物业发展主要体现出以下特点:物业管理到目?#25300;?#27490;主要还是由房地产衍生出来的一个售后服务的产品。所以从市场份额来看,基本上现在的物业公司有70%是房地产开发公司下属;正因如此,物业管理的价值,在?#25345;?#31243;度上被开发商掩盖了:你不需要去管别的小区,你就管好我自己的小区就行了,物业费?#36824;?#27809;事,开发商补贴都行。作为老百姓来说,原来只要一块八的物业管理费,你管的这么好,看来你还有钱赚,这就完全曲解了物业管理的真正价值。“所以说,今天的物业管理走进了一个困?#22330;!?#38472;之平说,他注意到很多年来,很多小区的物业管理费基本没变,甚至10年不涨。

造成这种困境的原因是什么?“人们的观念还停留在过去。对公共产权的意识淡薄。”陈之平说,老百姓完全曲解了物业公司真正的价值。“物价在上涨,但是物业费并不涨。”他说,现在的物业人工成本就占到70%,这就造成很多物业公司并不盈利,只是在艰难维持。

朱润生副处长掌握的数据也证明了陈之平的判断。“石家庄现在总共有400多家物业公司,其中有20%的能盈利就不错了。”他说,要仅仅靠目前的这种物业费,来支撑这个行业发展下去,非常难。


物业管理本质是管理而非服务

2007年10月1?#25484;冢?#22269;务院根据物权法修改物业管理规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业?#34180;?#19994;内人士认为,从“管理”到“服务?#20445;?#19968;词之差,明确了物业公司的职责,必将深刻影响这个行业的发展。

但陈之平却明确给出了不同的观点:“物业管理的本质是管理而非服务?#34180;?/p>

“物业公司的产品的属性就是管理,而开发商所谓的物业管理是服务,只是为了卖出更多房子。”陈之平说,目前,很多物业公司在做着售后服务的工作,这是一个很奇怪的现象。管理和服务的问题过去对我们是误导。

在陈之平看来,其实物业管理的内涵就是管理。“通过管理者的专业管理,延长建筑物的使用寿命,延长设施设备的使用寿命,这就是增值的物业管理。”他说,不断地改造设施设备来不断地满足现在社会的消费者需求,使他的物业增值保值,我们称之为房地产的二次开发。在越来越低的利润情况下,如何向管理要效益,如何向专业要效益,是整个行业需要思考的问题,对整个行业未来的发展非常重要。

?#20843;?#28982;产品的属性是管理,但我并没有说不要服务。”陈之平认为,服务是无限的、永恒的,但服务一定建立在好产品的基础上。如果光有一个好的产品没有服务是没有用的。如果一味地谈服务,对物业管理就偏离了。“这个偏离倒霉的是谁,是业主。”他说,如果管理不到位,小区的的监控设备、防盗设备全部?#34987;?#20102;,这个时候最吃亏的还是业主。

事实上,有些城市这个矛盾已经凸显出来了,电梯?#26723;?#20197;后,开发商?#37096;?#21457;完了,维修基金也不到位,最后只能由政府出面协调解决问题。


高档社区的物业管理怎么做?

张凤珠会长表示,石家庄乃至河北省来说,商品房进程较晚,“起步晚,但总体起点不低?#34180;?#29305;别是“三年大变样”以来,我省各地的城市化进程在提速,与此同时,物业管理的工作也亟待跟进。

“那你认为物业管理到底应该是怎样的呢?特别是像河北省这样的二三线城市?”

?#25300;?#20570;过一个课题,?#23567;?#20320;为谁而改变--从物业管理到资产管理》,就是讲你这个问题。”面对提问,陈之平答道,物业管理到底应该是怎样的?我个人认为,它最终还是要走到资产管理这个层面上来。什么是资产管理?就是真正使不动产的价值保值、增值。

陈之平认为,传统的物业管理无外乎四保--保安、保洁、保绿、保修,而物业管理最最重要的--保值、增值--却是我们一直都没有做好的。?#25300;?#35748;为一个好的物业公司一定要去实行资产管理。”他举例说,也就是原来你交给?#19994;?#26159;100个车位,但是到了5年、10年以后,100个车位是肯定?#36824;?#29992;的,不止是石家庄,全国、全世界都是这样的,但是一个?#21028;?#30340;物业公司怎么去改造由100个增加到200个。这个就叫物业管理。如果原来是怎么样,十年后还是怎么样,那么物业没有价值。

“一个品牌企业,是特别重视售后服务的。售后服务是优良产品的品质?#30001;臁?#29289;业管理公司接手,把精品楼盘管好,实质上也是在打造企业的品牌。”李杨认为,对于高档社区,开发商只有通过丰富?#31361;?#26381;务的内涵,扩大服务的外延,才能再一次赢得属于自己的市场空间。

目前对于石家庄来讲,物业管理应从哪方面着手??#25300;?#20204;现在要做的就是首先把现有的做好,让行业人员重新定义物业管理。”陈之平说,过去的物业管理主要做服务,现在要学会怎样满足顾客潜在的需求,去发掘他们潜在需求。记住,只要认真服务顾?#20572;?#39038;客就会给你回报。

被业内评为“中国物业管理第一人”的陈之平,1990年7月入职万科;创建万科物业公司,并担任万科物业公司总经理、董事长、万科集团物业管理总监、副总经理等职;曾参与起草第一部物业管理地方性法规---《深圳经济特区住宅区物业管理条例》;2000年9月中国物业管理协会成立,当选为中国物业管理协会副会长、第一届常务理事;2001年初,远赴瑞士、澳大利亚学习酒店管理、企业管理等专业课程;2003年回国,同年7月辞去万科集团所有?#25300;瘢?004年9月创办之平管理公司,任执行董事,首席讲师。

在过去的15年间,陈之平先生?#36164;?#23558;“万科物业”从组建时的4人一个项目发展到项目遍及全国各地的物业管理航母,更使之成为家喻户晓的知名品牌。现今陈先生的部属、学生已成为中国物业管理的中坚力量,更是各大房地产公司、物业管理公司争相邀盟的对象。




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